かつての不動産相続などにより土地が分割された結果、「囲繞地」や「袋地」と呼ばれる土地が生まれることがあります。
囲繞地は一般的な土地と比較して売却しにくいため、将来的な相続や売却を予定している場合は要注意です。
そこで今回は、囲繞地の概要と、囲繞地が売却しにくい理由や囲繞地を売却するポイントを解説します。
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囲繞地とはなにか
囲繞地（いにょうち）とは「袋地」と呼ばれる道路に面していない土地を取り囲んでいる土地で、無道路地とも呼ばれています。
袋地の所有者は囲繞地を通過しなければ道路に出られないため「囲繞地通行権」と呼ばれる特別な権利が与えられ、囲繞地を自由に通行することが可能です。
囲繞地通行権は民法によって定められており、囲繞地の所有者が拒否できない権利ですが、その対価として袋地の所有者に対して「通行料」の支払いを求められます。
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囲繞地を売却しにくい理由とは
囲繞地は、その周辺にある袋地の所有者から自由に通行される土地のため、一般的な土地と比較すると売却しにくいとされています。
「勝手に通行されるのがストレスになる」「防犯面で不安を覚える」といった買主が多いことがその理由です。
また、建築基準法により「幅4m以上の道路に2m以上接していない敷地」には建物を建築できません。
そのため、囲繞地にはいわゆる「再建築不可」の土地が多いことも売却しにくい理由のひとつになるのです。
周囲を取り囲む袋地に建物が建築されている場合、日当たりや風通しも悪く、より売却が困難になります。
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囲繞地を売却するためのポイント
囲繞地の買主が見つからない場合は、袋地の所有者と交渉して「等価交換」を申し出ましょう。
等価交換とは、土地と土地を交換する取引のことを指し、道路に面する一部の土地を袋地の所有者に譲渡することにより、そもそも囲繞地ではなくなります。
先述したとおり、囲繞地の所有者は袋地の所有者から囲繞地通行料を受け取る権利を得るため、囲繞地通行料を受け取りたい方に売却する方法も有効です。
なお、隣地の所有者が土地の購入を希望する場合は、隣地の所有者に売却する方法も、囲繞地を売却するポイントのひとつとして視野に入れましょう。
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まとめ
囲繞地とは、袋地を取り囲んでいる土地のことであり、袋地の所有者には囲繞地を自由に通行できる権利が与えられます。
防犯面に不安を抱える方が多いなどの理由により、囲繞地は一般的な土地と比較して売却が困難です。
隣地の所有者に等価交換や売却を申し出たり、囲繞地通行料を目的に土地を購入する方を探したりして、買主を見つけましょう。
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