土地には、普段暮らしているなかでは意識しないようなさまざまな基準・規制が設定されています。
最低敷地面積もそのひとつであり、その存在を把握していなかった場合はトラブルの原因となったり、売却が難しくなったりするかもしれません。
そこで今回は、最低敷地面積の概要と調べ方、最低敷地面積未満の広さに分筆された土地の売却方法について解説します。

分筆した土地を売却する際に知っておきたい！最低敷地面積とは？

最低敷地面積とは、家などの建物を建築する際に必要とされる最低限度の敷地面積のことです。
多くの場合、広い土地は買主が投資家などに限られるので、分筆して細かく分けたほうが売れやすくなります。
しかし、最低敷地面積より小さい土地には建物が建てられないので、分筆によって土地を小さくしすぎると売却が困難になる可能性もあるのです。
最低敷地面積は日本全国で統一された基準は存在せず、地方自治体ごとに地区計画区域・用途地域の種類によって定められています。
そのため、1000㎡より小さい土地を分割して住宅を建てるミニ開発を制限するために、最低敷地面積の制限が導入されました。
ただし、建ぺい率の制限適用外の敷地や公益上必要な建築物、特定行政庁によって許可されたものに関しては、例外として扱われるので最低敷地面積の制限が適用されません。

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分筆した土地を売却する際に知っておきたい最低敷地面積の調べ方

最低敷地面積は条例などによって自治体ごとに定められており、多くの場合市区町村の「都市計画」や「まちづくり」に関するページで公開されています。
そのため、検索エンジンを使って「（自治体名） 最低敷地面積」などのワードで検索すれば、その地域の最低敷地面積が調査可能です。
ただし、自治体によってはそもそも最低敷地面積が決まっていない場合があります。
そのため、最低敷地面積の制限が存在しないのか、自身の調べ方が不十分なのかを正確に判断するのは困難です。
検索しても情報が見つからない場合は、自治体に電話などで直接問い合わせるか、地域の不動産会社に尋ねてみると良いでしょう。

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最低敷地面積より小さく分筆してしまった土地の売却方法

最低敷地面積未満の大きさに分筆され、建築が不可能になった土地をスムーズに売却するためには、隣人に売却する方法がおすすめです。
小さな土地でも、隣地と合筆すれば最低敷地面積を満たせるので、問題なく建物が建てられます。
隣人にとっても利用価値が大きい土地なので、第三者に売却するより高額売却できるケースも多いでしょう。
また、逆に自身で隣地を買取・合筆して、最低敷地面積を満たすことも可能です。
その場合は、容積率や建ぺい率といった最低敷地面積以外の基準も、忘れずに確認するようにしましょう。

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まとめ

最低敷地面積とは、建築が可能な最低限の敷地面積を定めた制限であり、自治体によって個別に設定されています。
最低敷地面積は自治体ごとに定められており、多くの場合市区町村のホームページで公開されています。
分筆しすぎた場合でも、隣地の合筆などで売却できる場合があるので、まずは不動産会社に相談してみましょう。
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売却予定の家が過去に火事にあったことがある場合「この家でも売れるんだろうか」と心配される方もいるのではないでしょうか。
火事にあった家は、一般の家に比べて売却価格に影響が出るのは事実ですが、売りやすくするコツもあります。
そこで今回は、火事のあった家の売却について、売却価格や告知義務、売却のコツを解説します。

火事のあった家は売却価格がどのくらい下がる？

火事のあった家は、一般的な売却価格の20％～30％ほど安くなるケースが多いです。
売却価格がどのくらい下がるかは、被害状況と心理的瑕疵の度合いによっても異なります。
たとえば、部分的な火事で、損傷部分だけリフォームをおこなった場合は相場価格と変わらずに売れるケースもあります。
一方、死者が出た火事の場合、建物自体を綺麗に建て替えても、心理的瑕疵により価格が大きく下がるのが一般的です。
心理的瑕疵は人によって感じ方が異なり、明確な判断基準を設けるのは難しいため、不安な場合は不動産会社に相談するようにしましょう。

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火事のあった家の売却時の告知義務について

家を売却する際、売主は重要事項説明書に住宅の瑕疵を記載し、買主に説明する義務があります。
「ボヤ程度の小さな火事やリフォーム済みの住宅であれば、告知しなくても良いのでは？」と考える方もいるでしょう。
しかし、大きな損傷がなくても、火事の影響で経年時に不具合が生じる可能性はあります。
また、火事が起きた事実を近隣住民が知っている場合、後々買主の耳に入り、トラブルに発展するかもしれません。
瑕疵を隠していると、後に告知義務違反となり賠償を求められるケースもあるため注意しましょう。

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火事のあった家を売却するコツ

火事のあった家を売却するコツのひとつとして、修繕が挙げられます。
火災保険が下りる場合は、保険金を修繕費用に充て、なるべく火事の跡が残らないようにリフォームしましょう。
また、修繕後はホームインスペクションを受けると、買主が安心して購入を決めやすくなります。
ホームインスペクションとは、住宅の専門家が家の劣化状況や欠陥を調査し、診断するものです。
依頼費用はかかりますが、客観的な診断として買主に報告書を提出できるメリットがあります。
売却が困難なケースでは、不動産会社による買取も検討できます。
不動産会社による買取は、一般的な売り出し価格よりも安くはなりますが、売却時期を早められる点はメリットです。
ただ、個人の買主への売却と異なるため、契約不適合責任が免責になったり、修繕していない状態のまま買い取ってもらったりするケースもあります。

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まとめ

火事のあった家は、建物への被害や心理的瑕疵が原因で売却価格が下がるのが一般的です。
小さな火事や修繕済みの家であっても、売主は買主に対し、過去の火事を告知する義務があります。
火事のあった家を売れやすくするコツとして、修繕やホームインスペクションの実施、不動産会社に買い取ってもらうなどの方法を把握しておきましょう。
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近年の空き家の増加問題に対し、空き家対策特別措置法が制定されるなど行政の動きがみられるようになりました。
管理が悪いとされる空き家については罰則の対象になることもあり、空き家を抱えた土地を売却したいと考えている人もいるのではないでしょうか。
そこで今回は、古家付き土地の概要から、売却するメリット・デメリット、売却するときの注意点について解説します。

「古家付き土地」とは？

空き家の中でも廃墟になってしまっているような古い建物は古屋と呼ばれ、古屋込みの土地のことを不動産売却では「古家付き土地」と呼びます。
これは定義のない俗称であるため、具体的に築何年の家が古家に該当するのかといった決まりはありません。
築22年以上が経過した木造建築であれば、耐用年数を超えていることから建物価値がないとされるため、古屋に該当することが多いようです。

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古家付き土地として売却するメリット・デメリット

古家付き土地は解体して更地にして売却する方法に比べると、解体費用がかからないため費用面での負担を減らすことができるでしょう。
また、固定資産税には住宅用地の軽減措置特例が適用され、200平米までの部分は6分の1、200平米越までの部分については3分の1とすることができます。
そのため固定資産税のことを気にせず、腰を落ち着けて売却活動を進めることができます。
さらに、古家付きの土地だと金利の安い住宅ローンの融資対象になるので、買主側には嬉しい条件ではないでしょうか。
そのほかにも契約不適合責任を免責にすることもできます。
しかし、価格が相場より低くなりがちなことや、買い手が付きにくいことがデメリットになるでしょう。

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古家付き土地の売却の際の注意点

古家付き土地を売却する際には、まず買主との間で交わす免責事項についてしっかり確認することが大事です。
建物に瑕疵がある状態での売買が当たり前になってしまう分、この免責について忘れないよう注意しましょう。
また、古屋があるような土地は古くから所有者が変わっていない場合もあり、土地の境界が曖昧になってしまっている場合があります。
近隣とトラブルにならないためにも、確定測量図がない場合は測量を行い、土地の境界線をハッキリさせておきましょう。

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まとめ

廃墟となってしまった空き家を土地ごと売却したい場合、空き家を解体し更地にして売却するのも有りですが、「古家付き土地」として売却するといくつかメリットが享受できます。
ただし、免責事項の確認や土地の境界線の問題など、注意しないといけない点もいくつかあるのも忘れないようにしましょう。
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不動産会社が請け負っている売買は、主に2つの種類があります。
売主から依頼を受けた不動産の買主を探す「仲介」と、不動産会社自身がその不動産を買い取る「買取」です。
空き家の売却を検討しているのであれば、この2つのうち「買取」を意識して不動産売却を進めていくのがおすすめです。

空き家買取のメリット

「買取」の大きなメリットとして、スピーディーな売買契約が結べるという点が挙げられます。
仲介による売却ですと、買主が見つかるまで当然ですが不動産は売却できません。
空き家が新築であれば買い手はすぐ見つかるかもしれませんが、中古の空き家、築何年も経っている建築となると買主が見つかるまで時間がかかってしまうことは想像に難くありません。
その間、土地を持ち続けていれば固定資産税などもかかってきますので、運用していない、手放したいと考えている土地ならスピーディーに売買が済む「買取」は視野に入れたい手段ではないでしょうか。
また、契約直前のトラブルがなく仲介手数料が不要な点も、メリットとして挙げられます。

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空き家買取のデメリット

「買取」では、改修や解体の要望を出さずに不動産会社が買い取ることから、相場より低価格での買取になってしまうことがデメリットとして挙げられます。
もし空き家が仲介で買主を探しても申し分ない物件であるなら、時間は多少かかったとしても買取ではなく仲介で売却を行った方が良いでしょう。
そうではなく、「築何十年も経過しており、買い手も見つかりづらい物件」「早く現金にしたい」「遠方なので契約や内見の立ち合いは少なく済ませたい」といった場合なら、空き家買取のデメリットは影響が少ないと言えるでしょう。

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空き家買取を依頼してからの流れ

不動産会社に空き家買取を依頼すると、まずは査定から作業が始まります。
現地での査定の他、周辺の物件などをチェックする机上査定というのも行い、算出できた額をもとに打ち合わせを行います。
売買の合意ができたら、引き渡しのための契約、そして不動産引き渡しを行い、売却は終了です。
契約の際、登記済権利証や土地測量図など、必要となる書類がいくつかありますので、不動産会社に確認し、漏れがないよう注意してください。

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まとめ

空き家のある土地を持て余して困っているのであれば、不動産売却の中でも「買取」という方法で不動産会社に売却をするのがスピーディーでおすすめです。
ただ、十分販売できる空き家であり、時間をかけて買主を探したいのであれば「仲介」という方法で依頼をしましょう。
両方依頼することもできますので、悩んでいる方は不動産会社に相談してみるのもおすすめです。
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