既存住宅売買瑕疵（かし）保険をご存知ですか？
中古住宅を対象とした保険で、建物の検査と保証がセットになったもの。
瑕疵とは、通常備わっているはずの品質に対する欠陥や不具合のことをいい、買主が瑕疵があると知らずに購入し、一般的な注意を払っても発見できないような瑕疵のことを、「隠れた瑕疵」といいます。
その「隠れた瑕疵」に対して売主が負う責任を「瑕疵担保責任」といいます。
既存住宅売買瑕疵保険ができた経緯
民法において、買主は「瑕疵があることを知った時から1年以内」に損害賠償や契約解除を求めなければならないとされていますが、引渡し後の年数についての定めはありません。
つまり、引渡しから10年が経過していようと、瑕疵を発見した時から1年以内であれば買主は売主に対し瑕疵担保責任の履行を求めることが可能なのです。
但し、これはあくまでも任意規定。現実的には中古住宅の売買において、
「売主は一切の瑕疵担保責任を負わない」
「引渡し日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り責任を負う」
というような特約がつく場合がほとんど。
注）上記特約が認められるのは個人間売買のみで、売主が宅建業者である場合は「引渡しから2年」より短い期間の特約は無効となります。
新築住宅は、品確法（住宅の品質確保促進等に関する法律）により「引渡しの日から10年間」瑕疵担保責任を負うと義務づけられているというのに。
これでは、中古住宅が流通しないはずです。
そんな中古住宅の売買における買主の不安を少しでも取り除くため、平成22年4月から取り扱いが始まったのが『既存住宅売買瑕疵（かし）保険』。
既存住宅売買瑕疵（かし）保険の内容は？
保険対象となるのは、主に“構造耐力上主要な部分”と“雨水の侵入を防止する部分”で、以下のように定められています。
構造耐力上主要な部分
住宅の基礎、基礎ぐい、壁、柱、小屋組、土台、斜材（筋かい、方づえ、火打材その他これらに類するものをいう。）、床版、屋根版又は横架材（はり、けたその他これらに類するものをいう。）で、当該住宅の自重若しくは積載荷重、積雪、風圧、土圧若しくは水圧又は地震その他の震動若しくは衝撃を支えるものとする。
雨水の侵入を防止する部分
一 住宅の屋根若しくは外壁又はこれらの開口部に設ける戸、わくその他の建具
二 雨水を排除するため住宅に設ける排水管のうち、当該住宅の屋根若しくは外壁の内部又は屋内にある部分
この部分に瑕疵が発見された場合、例えば、建築基準法上必要な耐力が満たされていないことが発覚したり、雨漏りが発生したような場合に、修補費用や調査費用、転居や仮住まいの費用等が保険金から支払われます。
保険期間は、売主が宅建業者の場合は2年から最大5年間、個人間売買の場合は1年から最大5年間。
保険金額は500万円又は1000万円。
宅建業者が売主の場合には宅建業者が保険に加入し、売主が宅建業者以外の場合は仲介業者が被保険者になる仲介事業者コースと、検査機関が被保険者となる検査事業者コースの2つのタイプに分かれます。
加入するための気になる費用
保険料と現場検査手数料が発生します。
金額は保険法人によって、また住宅の規模によっても異なりますが、大体5～10万円程度見ておけば大丈夫でしょう。
但し、この費用を誰が負担するかについての定めはありませんので、加入を検討する際には当事者で話し合って決める必要があります。
既存住宅売買瑕疵（かし）保険は任意保険という位置付けですので、必ずしも加入する必要はありませんが、加入しておくことで「もし欠陥があっても保険金で補修できる」という安心感が得られます。
当社では、既存住宅(中古住宅)売買瑕疵保険の事業者登録を行っていますので、ご加入を希望される場合は、ご相談ください。
