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住宅ローン 変動金利と固定金利のどっちが得?

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カテゴリ:住まいに関するお金のこと

住宅ローン 変動金利と固定金利のどっちが得?


家を建てるとき、避けて通ることが出来ないのが「住宅ローン」であり、みなさんも「変動金利」がいいか「固定金利」がいいか考えていることでしょう。

でも正直に言えばわからないと言えばわからないですよね。どのように考えて行けばいいかの解説からはじめてみましょう。


変動金利


変動金利は、市場に左右されて金利が変動してしまうタイプです。

短期プライムレートに連動し、短期プライムレートは、政策金利に連動します。

ですから、日銀の金融政策の動向にも大きく影響してしまうことに。

現在では、金融緩和の時期でもありそのため低金利を実現することが出来ます。

銀行視点で見れば、変動金利は、金利がどう動こうと一定利ざやは確保できリスクは相当小さいから、低金利に設定出来る傾向があります。

返済する額は、5年に一度変更され、増加幅は+25%まで、「125%ルール」というものがあります。

ですから、金利が大きく上昇してしまった場合には、超えてしまったものに対しては、毎月返済額の元金と利息の割合を調整が行われることになります。

利息部分が上昇し、元本の減りは遅くなってしまうことになります。いくら支払いしてもなかなか元本が減らない……ということも起きてしまうかもしれません。


125%ルールの適用がない?


ただし、125%ルールの適用がなく半年ごとに返済額が増えてしまう銀行も中にはあります。さらに、変動金利のベースが短期プライムレートではなく、当該銀行の資金調達コストに基づかれ決定する銀行や、 ローン残高が500万円未満になれば、金利優遇がされなくなってしまう銀行などもあります。


固定期間選択型


変動金利に対峙するものとして、固定期間選択型があります。固定期間選択型は、2年・3年・5年・7年・10年・20年と言った一定期間、金利が変わらない住宅ローンです。

期間が終わってしまった場合には、そのまま固定金利を選択するか、変動金利に変えることも出来ます。

固定の期間が短いほど金利は低くすることが出来、長ければ金利はアップして行きます。

銀行視点で見れば、特約期間中に市場金利が上昇してしまえば、逆ざやになってしまうリスクも背負っているでしょう。

ですから、金利スワップなどのヘッジで対抗する必要もあり、変動金利と比較しても経費などにお金がかかってしまうので、金利・手数料は幾分高め設定です。


全期間固定金利型


全期間固定金利型は、完済するまで金利が変わらない方法のことを言います。

金利変動リスクを気にしないでいいからローンを組んでいる人も楽と感じるのではないでしょうか。

しかし、金利が高めという問題を抱えています。

住宅ローンの商品はフラット35は、このタイプです。おおかた銀行は、長期間のリスクが発生してしまうので、あまり積極的ではない傾向があります。

ですから金利急変時の例外条項が設けられていることもあったりします。

フラット35は最長35年の長期固定金利のことですが、更に、フラット50というプランの提供もあり、こちらの期間は50年です。

フラット35にプラスして、一定の条件を満たし、省エネ性能に優れていると判断される住宅に対しては、「フラット35S」と評価され、金利を低くすることが出来ます。

更に、金利選択型住宅ローンは、変動金利と固定金利を何度でも変更できるローンのパターンです。

いかがでしょうか。変動金利か固定金利どちらがいいか民間調査をしても、ほとんど互角という難しい問題を抱えています。更に、いろいろ調査して、あなた自身の答えを見付けてみましょう。


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