不動産の売買の対象面積がどのように決まっているのか疑問感じる方もいるのではないでしょうか。
マンションの面積の表現方法は、内法面積（うちのりめんせき）と壁芯面積（へきしん・かべしんめんせき）の2種類があります。
土地・戸建ての場合、公簿面積・実測面積の2種類があります。
測量に使用している器具は、昭和35年ごろには、平版とそろばんを使用していました。
しかし、現在では、トータルステーション・GPS・パソコンを使用し精度もかなり向上しています。
測量についての考え方も少しずつ変化しています。
昔は、納税のための測量の位置づけ大きかったのに対し、現在は、財産を正確に証明するという位置づけが大きくなっています。
測量技術の向上と考え方の変化によって、昔と今の測量結果に誤差が生じ、複数の表現方法が存在している理由かもしれません。
今回は、不動産売買に関係するマンションの「内法面積」「壁芯面積」、土地・戸建ての「公簿面積」「実測面積」について解説します。
マンションの内法面積と壁芯面積とは？
マンションの内法面積とは、壁の内側の実際に使用できる居住スペースのことです。
登記簿に記載される専有面積は、内法面積です。
住宅ローン控除などの税制優遇を使用する際は、内法面積を適用することになります。
壁芯面積とは、壁の中心（隣接住戸や共用部分との境界）から測った面積です。
壁芯面積は、パンフレットや販売チラシの記載に使用されています。
土地・戸建て売買の公簿面積と実測面積とは？
土地と戸建ての売買では、「公簿売買」「実測売買」という表現が出てきます。
公簿売買とは、公簿面積を使用して売買をすることです。
公簿面積とは、登記簿に記載されている面積です。
公簿面積は、実際の土地の面積よりも大きいことも小さいこともあります。
公簿売買は測量を実施しないため、時間と費用がかかりません。
実測面積とは、登記簿に記載されている面積とは関係なく、測量結果の面積です。
実測売買とは、実測面積で売買価格を決定する売買取引です。
土地の価格は、土地の㎡単価×土地面積で算出します。
実測売買は、あらかじめ売買契約時に㎡単価を決定し、測量後に売買価格を算出するという方法です。
測量図には、現況測量図と確定測量図の2種類！
測量図には、現況測量図と確定測量図の2種類があります。
現況測量図は、公有地以外の隣地所有者と境界確認を行い作成された測量図です。
公道などに接している土地の場合、正確に測量を実施することはできません。
確定測量図は、公有地を含む隣接するすべての土地の所有者と境界確認を行い作成された測量図です。
役所などの立会を必要とするため、現況測量図と比べると時間がかかります。
まとめ
売買契約によって、対象面積や測量方法がことなります。
ご自身がどのような方法で契約をしているかを、把握することが重要です。
ご不明な場合は、担当の不動産会社の営業に相談しましょう。
