不動産を売却すると、譲渡所得税を支払うために、取得費や減価償却費を計算しなければなりません。
しかし、日頃耳にする機会がなければ、減価償却が何かわからない方も多いのではないでしょうか。
今回は、不動産売却における減価償却とは何か、減価償却費の計算方法や注意点についてご紹介します。
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不動産売却における減価償却とは
減価償却とは、所有する資産の価値を毎年一定の割合で減少させる会計手続きのことです。
不動産の場合、減価償却費は不動産の購入から経過した年数に応じて、元の価格から減少した価値を金額で表すものです。
譲渡所得税を計算する際には、不動産の売却による譲渡所得から、不動産の取得に関連する費用と減価償却費を差し引く必要があります。
減価償却費の計算方法は、その不動産をいつ購入し、誰が利用していたかによって異なります。
1998年4月以降に取得された物件には「定額法」と呼ばれる計算方法が適用され、それ以前の物件には「定率法」と呼ばれる方法も使用されていました。
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不動産売却における減価償却費の計算方法
現在主流となっている減価償却費の計算方法は、定額法と呼ばれ、毎年同じ金額を資産価値から差し引いていきます。
不動産の価格を法定耐用年数で割り、毎年同じ額だけ減少させ、減価償却率としても表現できます。
この毎年の減少額は、減価償却率としても表現できます。
不動産売却における減価償却費の計算方法は「物件の購入価格×0.9×償却率×経過年数」で求められます。
ただし、減価償却の対象は不動産の建物部分のみであり、土地の価値には影響を及ぼしません。
法定耐用年数を超過すると、建物部分の資産価値はほぼゼロになります。
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不動産売却における減価償却費の注意点
不動産の売却時、元の売買契約書が紛失などで取得費が不明な場合、概算取得費を使用して計算します。
概算取得費は売却価格の5％とされており、実際の取得費よりも低く計算される可能性があるため、過度な利益を計上しないように気を付ける必要があります。
利益が高すぎると、支払う譲渡所得税も増加するので注意が必要です。
また、不動産売却において損失が利益よりも大きく譲渡損失を認められる場合、その損失をほかの所得から差し引くことができ、税金の軽減が可能です。
不動産を売却した年の損益を通算して控除できない損失は、最大3年間にわたって繰越して控除できます。
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まとめ
不動産を売却したあと、譲渡所得税を計算するためには減価償却費の計算が必要です。
不動産の取得費は、耐用年数で割られて経過年数ごとに一定額が引かれていきます。
計算した減価償却費は確定申告で申請し、譲渡所得税の計算に使用しましょう。
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