マイホームの購入を検討されているお客様から、下記のようなご相談を受けることが多いです。
「気に入った物件が見つかったけど、なるべく貯金は手元に残しておきたい。」
「頭金なし・諸費用なしでも住宅ローンは借りることができるの？」
そこで今回は、頭金なし・諸費用なしででも住宅ローンを借りられるのかについて、お話しさせていただきます。
頭金なし・諸費用なしでも借りれるの？
頭金なし・諸費用なしでも借りれるの？
都市銀行や地方銀行、ネット銀行でも対応しているところが多く、フラット35でも2018年4月より対応するようになりました。
フラット35でも諸費用が借りられる
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関との連携で提供されている住宅ローンです。
大きな特徴は「全期間固定金利」にて提供しているところで、返済終了までの金利と返済額が確定するため、長い目で見て安心の住宅ローンです。
また、団体信用生命保険への加入が任意のため、持病がある方でも借り入れしやすいところもポイントです。
そんなフラット35ですが、2018年4月より、仲介手数料や登記費用、融資手数料などの諸費用が借りられるようになりました。（【フラット35】制度変更のお知らせ）
たとえば、中古一戸建てを購入する際は、一般的に下記の諸費用がかかります。
- ・仲介手数料
- ・売買契約書の印紙代
- ・登記費用（所有権移転登記・抵当権設定登記の司法書士報酬・登録免許税）
- ・融資手数料
- ・金銭消費貸借契約証書の印紙代
- ・火災保険料
- ・固定資産税（売主と買主で日割り清算）
- ・不動産取得税（かかる場合とかからない場合がある）
諸費用の目安は、物件価格の6～10%ほどです。
フラット35の場合、上記のなかで固定資産税と不動産取得税以外は、住宅ローンに組み込むことができます。
※別途、売買契約時に手付金がかかりますが、金額は売主と相談になります。
頭金なし・諸費用なしのデメリット
頭金なし・諸費用なしでは、手持ちの資金が少なくても、貯金を崩さなくてもマイホームを購入することができるメリットがあります。
その反面、デメリットもありますので把握しておきましょう。
・金利が高くなる
フラット35では、融資率が9割超の場合は金利が高くなります。（最新の金利情報：長期固定金利【フラット35】）
借入期間が21年以上35年以下の場合では、融資率9割以下だと金利の範囲は1.340%～2.010ですが、9割超えだと1.780%～2.450%になります。（2018年7月現在）
・売却するときに注意が必要
頭金なし・諸費用なしで住宅ローンを借りた場合、今後、転勤などで売却することになったときに、市場価格よりも住宅ローン残債の方が多いことがあります。
分かりやすくざっくり言うと、たとえば市場価格が2,000万円で住宅ローンの残債が2,200万円の場合、不足分の200万円を貯金などで調達しなければ、売却することができません。
もちろん市場動向にもよる話になりますが、このようなケースも考えられますので、注意が必要です。
まとめ
住宅ローンは頭金なし・諸費用無しでも借りられる時代になり、マイホームが購入しやすくなっています。
資金計画のことなど、何か気になることがございましたら、お気軽にご相談ください。
