中古住宅を購入する上で気になるのは、やはり耐震性ですよね。
同じ中古住宅なら少しでも耐震性の高い物件を買いたいし、何も考えずに購入してしまったら、後になって耐震補強に想定外の費用がかかってしまうことも考えられます。
そのようなことのないよう、中古住宅の耐震性を見極める上でのポイントをまとめてみました。
1981年に導入された新耐震基準
1978年に発生した宮城県沖地震を背景に、1981年（昭和56年）6月。建築基準法に基づく現行の耐震基準が導入されました。
・中規模の地震動でほとんど損傷しない
・大規模の地震動で倒壊・崩壊しない
以上を基準としたもので、中規模地震は震度5強程度、大規模地震については震度6強～7に達する程度を想定しています。
これが、いわゆる『新耐震基準』。
皆さんも、一度は耳にしたことがあるかもしれませんね。
『新耐震基準』における改正のポイントは、「耐力壁」の量を大きく増やしたこと。
今では当たり前の「筋交い」も、『新耐震基準』以前に建築された住宅には入っていないことが多かったんです。
この『新耐震基準』を満たしているのは、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認がされた建物で、6月以前に建築確認がされた建物に関しては『新耐震基準』を満たしていない可能性が高いので、ご注意下さい。
更なる変更が加わった2000年基準
もう一つ、耐震基準のターニングポイントとされているのが『2000年基準』。
『新耐震基準』の導入により住宅の耐震性は格段に向上しましたが、1995年の阪神淡路大震災による被害を受け、更なる基準の見直しが行われました。
品確法（住宅品質確保促進法）制定に伴い、以下のような変更点が加わっています。
・地盤の耐力に応じた基礎の設計（事実上地盤調査が義務化）。
・柱、梁、筋交いの接合部に使用する金具を指定。
・耐力壁をバランス良く配置。
2000年（平成12年）6月1日に改正が行われましたので、建築確認がその年の6月以前なのか、6月以降であるかがポイントになります。
このように大地震が発生する度に繰り返し見直されてきた耐震基準ですが、実は、2016年の熊本地震において2000年基準を満たしているはず住宅の多くに倒壊が確認されています。
もちろん、その数は旧耐震の頃、そして2000年以前の『新耐震基準』の頃の住宅に比べれば、比較にならないほど少なかったと言われていますから、耐震基準の見直しによる効果が出ていることは間違いありません。
熊本地震において、『2000年基準』を満たしているはずの住宅が倒壊した原因の一つに、壁量は満たしているものの、上下の柱や壁の位置が不揃いだったために1階部分が2階を支えきれなかった…というものがありました。
他にも、2000年以降に建築されているにも関わらず『2000年基準』に適合していないと思われる住宅も数多くあったといいます。
この辺りは設計士のモラルが関わってくる部分でもありますし、見た目には判断できませんので難しい所ですね。不安を感じる場合は、インスペクションを活用してみてもよいかもしれません。
新耐震基準が一つの目安
1948年の福井地震を皮切りに1950年建築基準法（旧耐震）が制定されましたが、この旧耐震の基準は「震度5で倒壊しない」こと。
古民家の場合は耐震補強の方法が一般の住宅とは異なる可能性がありますので、専門家にご相談下さい。
理想はやはり『2000年基準』を満たしていることですが、『新耐震基準』でも一定の強度は確保しているということで、1981年（昭和56年）6月1日以降に建築確認がされていることを一つの目安にしてもよいかもしれません。
