居住用財産を売却した時の税制優遇
不動産の売買をする際には、様々な税金がかかりますが、不動産が流通しやすいよう税金の優遇措置を用意してくれています。
売却するする時にどのような税金がかかり、どのような優遇があるか見ていきます。
居住用財産を売却する際にかかる税金
・印紙税（譲渡金額により変動）
売買契約書に印紙を貼り、消印することで納税
・登録免許税
売却する時に抵当権が設定されている場合
不動産1個につき1,000円 ※土地・建物で2,000円
・譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）
不動産を売却した時に利益が出た場合の税金
居住用財産を売却した場合の税制優遇
・印紙税の優遇
国税庁ホームページ参照
※2020年3月31日までに作成された契約書
1,500万円の物件を2020年3月31日までに契約した場合、1万円の節税になります。
不動産から考えると1万円は、微々たるものかもしれませんが塵も積もれば山となります。
居住用財産を売却して、譲渡益が発生した場合の軽減措置
譲渡益とは、不動産を売却した金額から取得費用と譲渡費用を差し引いて、黒字になった場合、譲渡益が発生したと判断します。
譲渡益の計算方法
譲渡益（損）＝譲渡価格－取得費－譲渡費用
※上記の計算で黒字であれば譲渡益で、損失であれば譲渡損です。
譲渡益から特別控除引いたものが課税譲渡所得金額になります。
・譲渡価格→不動産を売却した価格
・取得費
売却した土地・建物の購入価格（建物は原価償却後）、購入時の仲介手数料、売買契約書に貼付した印紙税、登録免許税や登録手数料、不動産取得税、建物の取り壊し費用等。
購入時の契約書・領収書によって確認します。
契約書・領収書の紛失で、実際の取得費が分からない場合は、譲渡価格の5％になります。
・譲渡費用
土地・建物を売却するために要した費用で、売却時の仲介手数料、広告費、測量費、売買契約書に貼付した印紙税、売却に伴う立ち退き費用や取り壊し費用等。
譲渡所得税の所有期間による税率の違い
譲渡所得税は、所有期間によって税率が違います。
5年を超えていれば、長期譲渡所得の税額、5年を超えていなければ短期譲渡所得に税率になります。
5年超かどうかは、土地建物を売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが判断基準です。
単純に購入した日から5年ではありませんので注意が必要です。
長期譲渡所得（所有期間5年超）の税額
課税所得金額の20％です。（所得税15％ 住民税5％）＋復興特別所得税（所得税の2.1％）
短期譲渡所得（所有期間5年以下）の税額
課税所得税金額の39％です。（所得税30％ 住民税9％）＋復興特別所得税（所得税の2.1％）
居住用財産とは
・居住用に使用している建物と土地
・転居してから3年後の12月31日までに売却する建物と土地
・災害等で居住していた家屋が滅失した場合、災害があった日から3年後の12月31日までに売却をした土地
・転居後に建物を取り壊した場合、転居してから3年後の12月31日までか、取り壊してから1年以内か、どちらか早い日までに売却した土地
※取り壊し後、貸し出したり事業ように使用した場合、軽減措置を受けられなくなります。
注意点
特定の親族や同族会社に売却した場合は適用を受けられません。
軽減措置は、3年に1度だけしか受けられまん。
3000万円特別控除
居住用財産を売却した場合、居住の年数に関係なく3000万円の特別控除が受けられ、譲渡益から控除されます。
収容等の特別控除・買換え特例等の特例を受ける場合や、特例の適用を受ける為のみの目的で入居した場合は、適用を受ける事はできません。
例）
売却価格3000万円－取得費1500万円－譲渡費用200万円－特別控除3000万円＝－1300万円
※赤字になりますので、譲渡所得税はかかりません。
お得な情報としては、夫婦の共有名義で、夫婦で居住用に使用していれば、夫婦それぞれの持ち分について、3000万円の特別控除の適用を受けられます。
相続によって取得した居住用の空き家を譲渡した場合の特別控除の特例
一定の要件を満たした場合、相続で取得した物件も3000万円の特別控除の適用を受けられます。
※2016年4月1日～2019年12月31日までの間で、かつ、相続の時からその相続の開始があった日以降3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡するものに限られます。
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
個人が、その年の1月1日の時点で、所有期間が10年超の、上記記載の居住用財産を譲渡した場合に適用される特例です。3000万円の特別控除と併用して利用することができます。
計算式
・3000万円の特別控除後の譲渡所得のうち6000万円以下の部分
所得税10％ 住民税4％＋復興特別所得税 所得税の2.1％
・3000万円の特別控除後の譲渡所得のうち6000万円超の部分
所得税15％ 住民税5％＋復興特別所得税 所得税の2.1％
居住用財産の買換え特例
2019年12月31日までに特定の居住用財産を買換えた場合、一定の要件を満たせば譲渡益にかかる課税を将来に繰り延べることができます。（非課税になるわけではありません）
適用要件
譲渡資産
・譲渡した年の1月1日の時点で所有期間が10年を超えていて、譲渡の対価が1億円以下のもの
・現に自己居住用財産で、居住期間が10年以上のもの
・自分が住まなくなった日から3年後の12月31日までに譲渡したもの
・災害によって住宅が滅失し、住宅を引続き所有している場合、1月1日時点で10年を超える住宅の敷地（災害があった日以降3年が経過する属する年の12月31日までに譲渡されるもの）
買換資産
・譲渡資産を譲渡した年の前年の1月1日から、譲渡した年の12月31日までの間に居住用の住宅。敷地を取得すること（確定申告書に買換資産明細書を添付することで1年延長することができます）
・譲渡資産を譲渡した翌年の12月31日までに、居住するもしくは居住する見込みがある。（1年延長した場合は、翌々年の12.月31日までに居住するもしくは居住する見込みがある）
・取得した住宅の床面積が50㎡以上であること
・買換資産が中古のマンションの場合、築後25年以内か新耐震基準に適合していることが証明されたもの。取得した2年前以内に既存住宅瑕疵保険に加入していること
取得する土地の面積が500㎡以下である
買換え特例は、税金を免除するものではなく、将来に繰り延べるものです。
上記の3000万円の特別控除やその他の軽減を利用した方が得をするケースがありますので、メリットとデメリットを考えて選択した方がいいと思います。
まとめ
居住用財産を売却して利益が出た場合の税制の優遇を記載しましたが、損失が出た場合も居住用財産の買換えにかかる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例、平成21年及び平成22年中に土地等を取得した場合の課税の特例等の税制優遇があります。
適用を受けるためには、様々な要件がありますし、併用ができないものもあります。
売却や買換えで損をしないためには、不動産会社や税理士へ相談すると良いと思います。気軽にお問い合わせ下さい。
