不動産にかかる税金というと「消費税」や「固定資産税」「不動産取得税」等がありますが、その他にも「都市計画税」、登記の際に課税される「登録免許税」、契約書に貼られている収入印紙も「印紙税」という税金の一つです。
実際どれくらいの金額になるのか、具体的に見ていきましょう。
基本となる“課税標準額”とは
不動産にかかる税金の多くは、課税標準額に税率を掛けて算出されます。
課税標準額は固定資産税評価額から算定されますが、固定資産税評価額は各自治体によって算出されるため正確な金額はわかりません。
但し、土地の固定資産税評価額は実際に取引されている価格の70％程度、建物は購入価格の60％程度と言われていますので、これを目安として計算してみましょう。
土地が1000万円で取引されていたとすると、固定資産税評価額は700万円程度。
この固定資産税評価額に特例率を掛けて課税標準額を算出しますが、小規模住宅用地と一般住宅用地では特例率が異なるため、小規模部分とそれ以外の部分を分けて計算します。
特例率は小規模住宅用地が6分の1、一般住宅用地が3分の1。
土地面積を250㎡とすると、以下のような計算になります。
小規模部分 7,000,000円×200㎡/250㎡×1/6（特例率）＝933,333円
その他部分 7,000,000円× 50㎡/250㎡×1/3（特例率）＝466,667円
合計140万円が、土地の課税標準額です。
次に建物部分。
通常、固定資産税評価額＝課税標準額となりますが、2020年3月31日までに新築した住宅については「床面積120㎡までの部分」に限り「当初3年間」減額措置が適用されます。
住宅部分の価格が2500万円で床面積が130㎡と仮定し、計算してみす。
軽減適用部分 15,000,000円×120㎡/130㎡×1/2（特例率）＝6,923,077円
その他の部分 15,000,000円× 10㎡/130㎡＝1,153,846円
合計8,076,923円が課税標準額です。
“課税標準額”から税額を計算しよう
では、税額を計算してみましょう。
まず「固定資産税」は税率1.4％なので、以下のようになります。
土地 1,400,000円×1.4％＝19,600円
建物 8,076,923円×1.4％＝113,000円
評価額が年々下がっていきますので、税額も年々下がります。
「不動産取得税」の税率は通常4％ですが、軽減税率として2021年3月31日までは3％が適用されます。
土地 1,400,000円×3％＝42,000円
建物 8,076,923円×3％＝242,000円
結構な金額ですね。
保存登記をする場合の「登録免許税」は、建物のみ課税されます。
通常の税率は4％ですが、2020年3月31日までの軽減税率として1.5％が適用されます。
建物 8,076,923円×1.5％＝121,000円
所有権移転登記の場合は上記とは異なります。
抵当権設定登記に関しては、通常の税率4％、軽減税率は1％。住宅ローンの借入額に対して課税されます。
新築した際の表題登記や、古家を解体した場合の滅失登記に関しては非課税です。
「都市計画税」については制限税率が0.3％と規定されていますので、
土地 1,400,000円×0.3％＝4,200円
建物 8,076,923円×0.3％＝24,200円
を上限に課税されます。
税金の支払い用に予算取りを
こうして見てみると、各種税金が不動産購入や住宅新築の諸費用に占める割合というのは、かなり大きいです。
ある程度の目安となる金額を知っておきましょう。
