住宅ローンの残債がある物件は、売却できるのか？
答えは、ＹＥＳでもＮＯでもあります。
売却を完結する為には、設定されている抵当権を抹消する必要があります。
抵当権を抹消しないと、買主様に完全な引き渡しができない為、残代金を受け取れないのです。
抵当権の抹消は、住宅ローンを全額返済をすることによって、抵当権を抹消することができます。
全額の返済を完了して、売却できるかどうかを判断する為には、2点の確認が必要です。
1点目は、ローンの残高がいくら残っているかという点です。
確認方法は、住宅ローンの償還表で確認することができます。
償還表は、定期的に金融機関から届いていると思います。もし届いていない場合、金融機関に問い合わせしてみてください。
償還表で、現在の時点で残債がいくら残っているのかを確認します。
2点目は、査定価格です。
査定価格で重要になるのが、訪問査定による厳密な査定の価格です。
ポイントは、インターネットによる一括机上査定ではなく、訪問査定である事です。
不動産の価値は、独自性が高く、外装・屋根・内装・建具・設備のメンテナンス状況、住環境、境界石の有無、越境物、間取り・建築工法・建設会社によっても価格が違ってきます。
訪問査定で物件の調査、売主様からの聞き取りを行う事によって、はじめて根拠のある査定価格（売れる価格）が算出できます。
インターネットだけでは、知りえない情報が、価格に影響します。
リフォームやメンテナンス工事を行っている場合は、工事の仕様書・見積書・領収書を用意しておくと、スムーズな査定の実施が望めます。
不動産会社や買主様に工事の内容を、より理解してもらうためにも、保管しておくことをおすすめします。
住宅ローンの残債・訪問査定の査定額が分かると、売却できるか・できないかの判断ができます。
計算式は、訪問査定の査定額－住宅ローンの残債額－売却経費＝手取り金額
手取り金額がプラスの場合、売却することは可能です。※売却後の住居への経費（敷金・礼金・引っ越し費用）も考えておきましょう。
もし、計算後の手取り金額がマイナスの場合、不足している金額を用意する必要があります。
預金や親族からの借り入れで補てんをするか、無担保のローンで借り入れるという手段があります。
不動産会社に相談をすると、提携の金融機関を紹介してくれますので、一度相談してみるといいと思います。
販売時の注意点は、ぎりぎりの価格で販売開始すると、価格交渉（指し値）が入った場合、お金が不足する事態になりますので、余裕を持った価格で販売をスタートしましょう。
