売却する不動産が何かしらの瑕疵を抱えているケースは、少なくありません。
不動産売却においては、瑕疵に関して契約不適合責任が定められているので注意しましょう。
今回は、契約不適合責任とは何か、買主の権利やインスペクションによる対策も含み解説します。
これから不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
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不動産売却における契約不適合責任とは何か
2020年4月1日に民法改正が施行され、これまでの瑕疵担保責任が契約不適合責任へと変わりました。
不動産の売買において、売却は売買契約の内容に合った土地・建物を買主へ引き渡す義務を負います。
契約不適合責任とは、売買契約における不動産の引き渡し後に、その種類や品質、数や量について、契約内容に適合していないと判断された場合に売主が負う責任です。
具体的には、引き渡した不動産の設備に不具合があった、雨漏りが発生したといったケースがあります。
前もって契約内容に不具合や雨漏りに関する記載があれば問題ないものの、契約書上に明記されていなければ売主は責任を問われます。
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不動産売却における契約不適合責任での買主の権利
契約不適合責任で認められている買主の権利は、不具合などの補修費用を含んだ金額をあらためて請求する追完請求や、売却価格を減額する代金減額請求があります。
追完請求をおこなっても売主が実行しなかった場合に、代金減額請求がおこなわれるケースが多いです。
また、売買契約の解除を要求する催告解除も、買主の権利に含まれます。
催告解除によって契約が解除されれば、契約はそもそも無効となるので、無条件で売買代金の返還が必要になります。
場合によっては、申告せずに契約を解除する無催告解除も可能です。
ほかに、契約締結のために必要になった費用や、契約後に得られたであろう利益に関する損害賠償の請求も認められています。
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不動産売却時の契約不適合責任のトラブルを避けるにはインスペクションがおすすめ
不動産売却において、契約不適合責任などのトラブルを避けるためには、インスペクションを実施すると良いでしょう。
インスペクションとはプロによる住宅診断であり、不具合や劣化について調査が可能なサービスです。
事前にインスペクションをおこなえば、不動産の状況を正確に把握できます。
瑕疵に関しては告知義務があるので、契約にあたり買主へ現状を説明しなければなりません。
きちんと買主へ告知して契約書に明記しておけば、売却後に契約不適合責任を問われるなどのトラブルが生じるリスクが軽減されます。
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まとめ
不動産売却における契約不適合責任とは、引き渡した不動産が契約内容に適しない場合に、売主が負う責任です。
買主の権利としては、追完請求や代金減額請求、催告解除・無催告解除、損害賠償請求が認められています。
なお、売却後のトラブルを避けるためにも、売却前にインスペクションを実施すると良いでしょう。
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