物件を売るときは、建物や土地の特徴による売りやすさ、それに合った売り方を考える必要があります。
売れにくいといわれる物件の1つ、未接道物件をご存じでしょうか。
この記事では、未接道物件がどのような物件か、また売却できるかどうかを解説します。
売りにくいとされていても、売れる可能性が0%ではないため、この記事を参考にスムーズに売却を進めましょう。
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未接道物件とは
未接道物件とは、旗竿地や不整形地によく見られる、接道義務を満たさない物件を指します。
未接道物件がどうかを確認するポイントの1つが、物件の敷地が道路に接しているかです。
建築基準法において道路は幅4m以上とされており、接道義務で敷地は2m以上道路に接している必要があると定められています。
接している道路が4m未満もしくは道路に接する間口が2m未満の場合、未接道物件と見なされます。
また、もう1つの判断ポイントが、道路から敷地までの途中に幅2m未満の場所があるかです。
接道義務で敷地は、道路までの通路幅が2m以上と定められています。
道路に接する間口が2m以上あっても、敷地までの通路の幅が狭いと接道義務を満たさない物件と見なされます。
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未接道物件は売却できる？
未接道物件は、建物を建て替えできない点、買主が住宅ローンを利用できない点から、売却が困難とされています。
接道義務を満たさない場合、家を解体し新たに建物を建てられません。
このような物件は再建築不可物件とも呼ばれ、そのまま住むか、再建築せずにリフォームして住む必要があります。
万が一自然災害や老朽化で倒壊しても再建築できず、土地のみとなってしまうでしょう。
また、再建築不可物件は担保価値が低く、ほとんどの場合購入時に買主が住宅ローンを利用できません。
買主は現金で一括購入するか、消費者金融で借りて購入する必要があります。
売却のしにくさから、一般的に未接道物件は相場の5～7割ほどの売却価格となります。
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未接道物件を売却する2つの方法
未接道物件の売却方法は主に2つあり、1つがリフォーム後に賃地物件として売却する方法です。
一般的な住宅として売るのは困難ですが、立地が良ければ投資用の物件として需要もあるでしょう。
もう1つが、接道義務を果たし、再建築可能にしてから売却する方法です。
たとえば、道路から敷地までの途中に幅2m未満となる場所がある場合、2m以上になるよう隣地の一部を買えば、売りやすくなります。
他にも敷地の接する道路が4m未満の場合は、建物を後退させるセットバックをおこない、道路の幅を4m以上にする方法があります。
セットバックした部分には、建物以外に門や塀も建築できない点に注意が必要です。
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まとめ
未接道物件とは、接道義務を満たさない物件を指します。
接道義務を満たさないと、建物を建て替えできない再建築不可物件となるため、一般的に売却が困難です。
ただし、リフォームして賃地物件にしたり、再建築可能物件にしたりすれば売却できる可能性があります。
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