不動産を売却するには、基本的に該当する不動産の抵当権を抹消する必要があります。
任意売却によって不動産を取得した方は、その時点で残っている抵当権について抵当権消滅請求が可能です。
今回は、任意売却における抵当権消滅請求とは何か、代価弁済と抵当権消滅請求の違いや抵当権消滅請求のポイントについてご紹介します。
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任意売却における抵当権消滅請求とは
抵当権消滅請求とは、抵当権が設定された不動産を取得した第三取得者が抵当権者に対して、抵当権の消滅を請求できる権利です。
抵当権消滅請求をおこなえるのは、任意売却によって不動産の所有権を取得した方になります。
そのため、もともとの所有者であり債務者である方や保証人の方などはおこなえません。
抵当権消滅請求の申出がおこなわれ、登記簿に記載されているすべての債権者が消滅に同意すると抵当権を消滅させられます。
その際は、第三取得者が申し出た金額が債権者の方に支払われることになるでしょう。
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任意売却における抵当権消滅請求と代価弁済の違い
任意売却における代価弁済は、抵当権消滅請求とは逆に、抵当権者が第三取得者に抵当権の代価を請求することです。
不動産の所有権や地上権を売買によって買い受けた方は、抵当権者の請求に応じて弁済をおこないます。
弁済がおこなわれれば、該当の抵当権は消滅するため、その不動産を自由にできるのです。
ただし、第三取得者側に代価弁済を迫られたときに応じる義務はありません。
なお、代価弁済であれば、抵当権消滅請求と異なり債務の保証人であっても対応できます。
そのため、抵当権者は不動産の所有権や地上権を購入した方、債務の保証人に代価弁済を請求できるのです。
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任意売却における抵当権消滅請求のポイント
抵当権消滅請求のポイントとして、債務者はこの請求をおこなうことができません。
借金をしている状態で完済していないにも関わらず、担保を解除して欲しいと請求することはできないためです。
なお、第三取得者が抵当権消滅請求をおこなってから2か月間抵当権者が競売を実施しないと、請求をみなし承諾したとされます。
これにより、抵当権者は抵当権消滅請求を承諾したとみなされ、抵当権が消滅するのです。
第三取得者が抵当権消滅請求をおこなえる時期は、抵当権者によって不動産が差し押さえられ、その効力が発揮される前までになります。
差し押さえの効力が発揮されると、不動産を自由に処分できなくなるため注意しましょう。
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まとめ
任意売却における抵当権消滅請求は、不動産を取得した方が抵当権者に抵当権の消滅を請求できる権利です。
反対に、抵当権者側か不動産を取得した方に代価を請求して、抵当権を消滅させることを代価弁済と呼びます。
抵当権消滅請求をおこなうのであれば、不動産の差し押さえの効力が発生する前に実施しなければなりません。
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