分筆とは、登記上で1つ（一筆）として登録されている土地を、複数（数筆）に分けて登録し直すことです。
しかし、その土地が複数人によって所有されている共有名義の土地だった場合、分筆するためには特定の条件を満たさなければいけません。
今回は、共有名義の土地を分筆できる条件、共有名義の土地を分筆するメリット・デメリットについて解説します。
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共有名義の土地を分筆できる条件
共有名義の土地を分筆するためには、以下の3つの条件を満たさなければなりません。
1つ目の条件は、共有者の過半数から分筆の同意を得ることです。
以前は共有者全員の同意が必要でしたが、2023年の民法改正により、現在の仕組みに変更されました。
2つ目の条件は、分筆後の土地面積が登記の最低基準である0.01㎡以上であることです。
また、分筆後の土地に建物を建てたい場合は、市区町村ごとに定められた最低敷地面積も満たす必要があります。
3つ目の条件は、隣地の所有者から協力が得られることです。
分筆をおこなう際には境界の確定が必要であり、原則として隣地所有者の立ち会いが求められます。
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共有名義の土地を分筆するメリット
共有名義の土地を分筆する大きなメリットのひとつは、共有していた土地を単独で所有できるようになることです。
単独所有の土地であれば、ほかの共有者の同意を得ることなく自由に活用できます。
ただし、分筆だけでは単独所有にはならないため、別途所有権移転登記が必要です。
また、共有名義の土地はリスクが高くトラブルが起こりやすいため、市場価格は単独名義の土地に比べて5～7割程度と低くなっています。
分筆によって市場価格が上がり、高額売却しやすくなるのもメリットです。
さらに、1つの土地を複数に分筆することによって、それぞれ異なる地目で活用できる点もメリットのひとつです。
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共有名義の土地を分筆するデメリット
共有名義の土地を分筆する際には、共有者から同意を得るために労力がかかります。
条件が緩和されたとはいえ、連絡がつかない共有者や疎遠な共有者から同意を得るのは大きな負担になることがあります。
さらに、分筆によって更地の土地を所有することになった場合、固定資産税の金額が上がることもデメリットのひとつです。
また、分筆後の土地が狭すぎる場合や不整形地になる場合などは、分筆前より価値が落ちる可能性があります。
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まとめ
共有名義の土地は、共有者の過半数の同意を得る、分筆後の土地が0.01㎡以上、隣地所有者の協力を得るといった条件を満たせば分筆が可能です。
分筆をすると共有名義から単独名義の所有になるので、売却や自由な土地活用が可能になります。
一方、共有者から同意を得るのに労力がかかる、資産価値が下がる可能性があるといったデメリットもあるので、分筆をするかどうかは慎重に検討しましょう。
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